È recente la presentazione di uno Studio (di Angelo Turco) approvato il 19/04/2018 presente sul sito del Consiglio Nazionale del Notariato. Lo Studio in questione chiarisce alcuni aspetti importanti e rilevanti in una materia di conformità catastale. L’approfondimento è necessario in quanto le conseguenze legate a una dichiarazione falsa sono importanti e possono comportare anche la nullità dell’atto. La disciplina voluta dal Legislatore ha infatti il suo scopo fondamentale, secondo i commentatori del testo, di fare emergere fenomeni di elusione o evasione fiscale nel settore degli immobili collegati ad un mancato aggiornamento dei dati oggettivi.
Per questo motivo a partire dal 1° luglio 2010, il DL 78/2010, dispone che gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati esistenti devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità:
- l’identificazione catastale
- il riferimento alle planimetrie depositate in catasto
- la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastale e delle planimetrie, sostituibile con una attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale
Il DL 78/10 obbliga di fatto il venditore a dichiarare la conformità catastale dello stato di fatto rispetto alle planimetrie depositate presso l’Agenzia del Territorio.
I casi in cui potranno verificarsi difformità sono notevoli e dal punto di vista della regolarizzazione saranno disciplinati in maniera differente, a seconda che si tratti di piccole difformità in cui la variazione si può evitare (come descritto dalla Circolare 02/2010 dell’Agenzia delle Entrate), ma conviene comunque consultare un esperto per valutare l’entità della stessa. In questo caso è sempre consigliabile, però, richiedere ad un tecnico la dichiarazione di conformità catastale per sollevarsi dalle responsabilità sulla interpretazione di lieve entità) o nel caso in cui le variazioni effettuate comportino una rilevante modifica come ad esempio la ridistribuzione degli spazi interni, la presentazione della dichiarazione di variazione è obbligatoria.
Se le modifiche rilevanti sono regolari basterà consegnare la redazione della variazione catastale con la procedura DOCFA all’ufficio provinciale dell’Agenzia del Territorio, il catasto. In pochi giorni la documentazione catastale è pronta per il rogito. Se invece gli interventi realizzati in passato sono privi di autorizzazione del Comune la soluzione è più complicata perché bisognerà verificare prima di tutto la loro legittimità urbanistica: in questo caso la prima operazione è quella di fare una ricerca a ritroso per verificare se esistono dei titoli edilizi o delle autorizzazioni che giustifichino i lavori eseguiti, o se, in alternativa, secondo il Regolamento Edilizio e il Piano Regolatore Generale è possibile sanare l’abuso attraverso lo strumento della SCIA in Sanatoria o CILA per lavori già eseguiti. Successivamente, e solo dopo aver regolarizzato dal punto di vista edilizio lo stato di fatto sarà possibile procedere con la variazione catastale.
Resta a questo punto da capire quando l’atto sarà effettivamente nullo e se e come poter risolvere. La giurisprudenza di legittimità è per una interpretazione non rigorosa dell’art 1346 “dovendosi ritenere sufficientemente identificato un oggetto di cui siano indicati gli elementi essenziali, che, logicamente coordinati, non lascino dubbi sull’identità prevista e voluta dalle parti.” L’accordo quindi deve contenere indicazioni idonee a renderlo identificabile precisamente, il bene a cui le parti hanno fatto riferimento e deve poter essere distinto nella sua identità sulla base di elementi indicati in contratto. Bisogna inoltre tener distinti due casi ben diversi ossia: l’omissione (ad esempio la mancata indicazione di dati dei dati di identificazione catastale) da cui discende la nullità dell’atto, dagli errori o inesattezze in senso stretto relative ai dati riportati in atto. In questo caso si prospetta la possibilità per il Notaio, fatti salvi i diritti di terzi, di rettificare l’atto contenente errori materiali relativi a dati preesistenti alla sua redazione.
Va osservato che, di recente, è stato introdotto il comma 1-ter nell’art. 29 il quale prevede che “se la mancanza del riferimento alle planimetrie depositate in catasto o della dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, ovvero dell’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato non siano dipese dall’inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità dallo stato di fatto, l’atto può essere confermato anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga gli elementi omessi. L’atto di conferma costituisce atto direttamente conseguente a quello cui si riferisce, ai sensi dell’articolo 10, comma 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23″.
(Fonti: Notariato.it; Edil Portale; FederNotizie)