Informiamo che è disponibile l’aggiornamento N°25 di Argilla IUS.

PRINCIPALI NOVITA’

Si segnala, tra l’altro:

MODELLI

MODELLI ATTI IMMOBILIARI

 Sono stati inseriti i seguenti modelli:

 

• ACCORDO SU DETRAZIONI IRPEF

(v. l’infra citata Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 7/E del 4 aprile 2017)

 

MODELLI ATTI COMMERCIALI

 

I

 

Sono stati inseriti i seguenti modelli:

 

• ATTO COSTITUTIVO DI S.R.L START-UP INNOVATIVA (modello non standard)

 

• STATUTO DI S.R.L START-UP INNOVATIVA (modello non standard)

 

• VERBALE ASSEMBLEARE DI MODIFICA START-UP INNOVATIVE

(redatto secondo il modello standard allegato al d.m. Sviluppo economico 28 ottobre 2016)

 

II

 

Sono stati modificati i modelli di:

 

• ATTO COSTITUTIVO DI:

 

S.R.L.

 

S.R.L START-UP INNOVATIVA

 

• STATUTO DI:

 

S.R.L.

 

S.R.L START-UP INNOVATIVA

 

al fine di dare la possibilità di:

 

–  suddividere il capitale sociale in quote “standardizzate”;

 

–  creare categorie di quote, in applicazione dell’art. 26, commi 2 e 3, d.l. n. 179 del 2012, convertito con l. n. 121 del 2012, come modificato dall’art. 57 d.l. n. 50 del 2017 (c.d. manovra-bis 2017).

 

MODELLI ATTI SUCCESSORI E FAMILIARI

 

32 MODELLI DI ATTI SUCCESSORI e

36 MODELLI DI ATTI FAMILIARI

 

sono stati arricchiti con l’inserimento delle clausole sul trattamento tributario.

 

Inoltre, il contenuto di Argilla IUS è stato aggiornato al fine di tenere conto di quanto segue:

 

NORMATIVA

 

Art. 9, comma 9 octies, d.l. n. 244 del 2016 (c.d. decreto milleproroghe), introdotto dalla l. n. 19 del 2017

 

Il termine per effettuare l’acquisto da impresa costruttrice di immobili residenziali (di classe energetica A o B), onde usufruire della detrazione dall’imposta sui redditi lorda del 50% dell’importo dell’I.V.A. corrisposta, originariamente fissato al 31 dicembre 2016 dall’art. 1, comma 56, l. n. 208 del 2015, è stato prorogato al 31 dicembre 2017.

 

GIURISPRUDENZA

 

DIRITTO CIVILE

 

Vendita e contratto preliminare di vendita immobiliare

 

Cass. Civ., II, 15 febbraio 2017 n. 3996

 

In tema di compravendita immobiliare, ai fini dell’individuazione dell’immobile oggetto del contratto, i dati catastali non hanno valore determinante rispetto al contenuto descrittivo del titolo e ai confini indicati nell’atto, a eccezione solamente del caso in cui le parti a essi abbiano fatto esclusivo riferimento per individuare l’immobile, e manchi un qualsiasi contrasto tra gli stessi e i confini del bene.

 

Cass. Civ., II, 16 marzo 2017 n. 6844

 

Se il terreno promesso in vendita perde la sua edificabilità per effetto del cambiamento del regime urbanistico dell’area in cui ricade, in un momento successivo alla stipula del contratto, l’accordo resta comunque valido.

 

Cass. Civ, II, 11 aprile 2017 n. 9314

 

La Suprema Corte conferma la sentenza di merito, la quale aveva escluso che il mutamento – da agricolo a edificatorio e residenziale – del regime urbanistico dell’immobile promesso in vendita, sopravvenuto rispetto alla data di stipula del contratto preliminare, integri gli estremi per procedere alla risoluzione ex art. 1467 cod. civ..

 

Cass. Civ., S.U., 27 marzo 2017 n. 7756

Cass. Civ., II, 19 aprile 2017 n. 991 (ord.)

 

La seconda sezione della Suprema Corte conferma l’applicabilità dell’art. 1669 cod. civ. anche alla vendita da parte di costruttore.

Le Sezioni Unite compongono il contrasto tra la conforme Cass. Civ., II, 4 novembre 2015 n. 22553, da un lato, e le contrastanti Cass. Civ., II, 22 maggio 2005 n. 10658, e Cass. Civ., II, 20 novembre 2007 n. 24143, dall’altro, stabilendo che la norma in questione “è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo”.

 

Cass. Civ., II, 26 aprile 2017 n. 10297

 

La Suprema Corte conferma il consolidato orientamento per il quale il contratto preliminare di vendita di immobile abusivo è valido ed è idoneo a costituire un vincolo giuridico tra le parti, potendo le irregolarità edilizie essere sanate prima della stipula del contratto definitivo.

 

Cass. Civ., III, 27 aprile 2017 n. 10374

 

Secondo la Suprema Corte “l’apprezzamento sulla eccessività dell’importo fissato con clausola penale […], nonché sulla misura della riduzione equitativa dell’importo medesimo” fatto dal giudice di merito, non è censurabile se l’interesse del creditore di cui all’art. 1384 cod. civ. è stato parametrato:

– al “valore patrimoniale attribuito all’immobile quale bene di scambio (definito dal prezzo concordato nel preliminare di vendita)” e

– al “reddito da esso retraibile secondo uno sfruttamento conforme alla sua natura”.

 

Successioni

 

Cass. Civ., II, 10 marzo 2017 n. 6275

 

Nel giudizio promosso o proseguito nei confronti dell’erede del debitore, che sia nel possesso dei beni ereditari ed abbia eccepito l’avvenuta rinuncia all’eredità, il creditore non deve proporre alcuna domanda volta all’accertamento dell’inefficacia di detta rinuncia, per essere la stessa intervenuta dopo la scadenza del termine previsto dall’art. 485 c.c., giacché la prova dell’inutile decorso di tale termine, senza che l’inventario sia stato redatto, implica che il chiamato all’eredità debba essere considerato erede puro e semplice e determina, di per sé, l’inefficacia della rinuncia medesima, facendo, pertanto, venire meno la necessità sia di una sua specifica impugnazione, che di un accertamento, con efficacia di giudicato, sulla questione della qualità di erede.

 

Cass. Civ., II, 12 aprile 2017 n. 9514

 

Nel caso di accettazione con beneficio d’inventario, liberamente scelta dalla persona fisica, il mancato assolvimento dell’onere di far luogo all’inventario nei termini e modi di legge produce l’effetto, escluso il perfezionamento della procedura di legge, dell’accettazione pura e semplice; mentre nel caso in cui l’accettazione con beneficio d’inventario costituisca l’unico modo di accettazione previsto dalla legge (come nel caso in esame avente ad oggetto una eredità devoluta a persona giuridica) il mancato perfezionamento del modulo legale comporta che l’ente chiamato non acquisti la qualità di erede.

 

Cass. Civ., III, 12 maggio 2017 n. 11767

 

E’ responsabile e tenuto al risarcimento dei danni il notaio che abbia indicato in atto (nella specie, un contratto di mutuo) le generalità errate delle parti contraenti, e ciò anche nel caso in cui i dati anagrafici siano stati comunicati al pubblico ufficiale dall’istituto di credito.

 

DIRITTO COMMERCIALE

 

Cass. Civ., Sez. lav., 21 aprile 2017 n. 10147

 

La Suprema Corte conferma che, in caso di violazione della prelazione di cui all’art. 230 bis, comma 5, cod. civ., spetta all’avente diritto il riscatto nei confronti del terzo acquirente, “senza che all’applicazione di tale istituto possa essere di ostacolo la mancanza di un sistema legale di pubblicità dell’impresa familiare, avendo il legislatore inteso tutelare il lavoro più che la circolazione dei beni”. Né tale prelazione è limitata al caso di cessione a “estraneo”, in quanto “il rinvio all’art. 732 c.c. è effettuato dall’art. 230 bis c.c. ‘nei limiti in cui è compatibile'”.

 

Trib. Roma 14 febbraio 2017 (ord.)

 

L’atto costitutivo di una s.r.l. può prevedere un meccanismo alternativo alla convocazione assembleare da parte del socio dotato della partecipazione qualificata prevista dall’art. 2479 cod. civ., ma non può “eliminare del tutto tale facoltà, provocando […] la paralisi della vita societaria”.

 

Trib. Milano 27 marzo 2017

 

La giurisprudenza meneghina aderisce all’orientamento espresso dal Consiglio Notarile di Milano, Massima n. 100, AMMINISTRATORE PERSONA GIURIDICA DI SOCIETA’ DI CAPITALI (ARTT. 2380 BIS E 2475 COD. CIV.), secondo il quale ogni amministratore persona giuridica deve designare, per l’esercizio della funzione di amministratore, un rappresentante persona fisica appartenente alla propria organizzazione, il quale assume gli stessi obblighi e le stesse responsabilità civili e penali previsti a carico degli amministratori persone fisiche, ferma restando la responsabilità solidale della persona giuridica amministratore.

 

DIRITTO TRIBUTARIO

 

Cass. Civ., V, 14 aprile 2017 n. 9661 (ord.)

 

Secondo la Suprema Corte nel caso di “un unico atto di cessione da parte di una società non costruttrice avente ad oggetto un immobile unitariamente considerato (un fabbricato da cielo a terra)” il corrispettivo “non è legittimamente parcellizzabile con una fittizia ripartizione dello stesso secondo le tipologie di diverse porzioni immobiliari al fine dell’applicazione a ciascuna di una differente aliquota IVA, la quale non può essere che unica e applicabile all’intero corrispettivo dell’immobile unitariamente valutato”, nella misura più elevata.

 

Cass. Civ., V, 11 maggio 2017 n. 11677

 

Anche le donazioni stipulate tra il 25 ottobre 2001 (data di entrata in vigore della l. n. 383 del 2001 che soppresse l’imposta di donazione) e il 28 novembre 2006 (data di entrata in vigore del d.l. n. 262 del 2006, convertito dalla l. n. 286 del 2006, che l’ha reintrodotta) rilevano ai fini del coacervo di cui all’art. 57 d.lgs. n. 346 del 1990.

 

Comm. Trib. Prov. Lecco 21 novembre 2016 n. 41

 

Si consolida l’orientamento giurisprudenziale secondo cui le agevolazioni per l’acquisto di fondi rustici spettano anche al familiare coadiuvante del coltivatore diretto o dell’imprenditore agricolo a titolo principale, a condizione che sia iscritto nella relativa gestione assistenziale e previdenziale I.N.P.S. (a conferma di ciò è invocata, in particolare, la nota del Ministero delle Finanze prot. n. 20535/2016 del 23 maggio 2016 che riconosce l’esenzione dal pagamento dell’I.MU. in relazione ai fondi rustici di proprietà del coadiuvante del coltivatore diretto).

 

Comm. Trib. Reg. Emilia-Romagna 14 marzo 2017 n. 913

 

Qualora l’unità immobiliare oggetto di trasferimento sia iscritta in catasto con attribuzione di rendita proposta, è sufficiente, al fine di precludere il potere di rettifica dell’Ufficio, che l’atto contenga la richiesta della parte acquirente, resa al notaio ai sensi dell’art. 1, comma 497, l. n. 266 del 2005, che la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale sia costituita dal valore dell’immobile determinato con i meccanismi di rivalutazione della rendita catastale, senza necessità che le parti dichiarino nell’atto stesso di volersi avvalere altresì delle disposizioni di cui all’art. 12 d.l. n. 70 del 1988, convertito dalla l. n. 154 del 1988.

 

DIRITTO PENALE

 

Cass. Pen., II, 4 aprile 2017 n. 16644

 

Secondo la Suprema Corte, non è escluso l’elemento soggettivo del reato di truffa in capo al costruttore che abbia venduto un immobile avente “caratteristiche diverse da quelle dichiarate con riguardo alla definizione della categoria energetica”, in quanto, avendovi effettuato lavori in economia, sapeva “di avere utilizzato materiali di qualità inferiore a quella dichiarata, di avere installato serramenti ed impianto di riscaldamento non conformi e di non avere rifatto il tetto”.

 

Cass. Pen., V, 8 maggio 2017 n. 2220

 

Sul notaio non incombe un divieto di stipulare atti di compravendita aventi a oggetto immobili su cui sono stati realizzati abusi edilizi “minori”, né l’obbligo di dichiarare l’esistenza di tali abusi, in quanto non incidenti sul regime di commerciabilità del bene.

 

PRASSI AMMINISTRATIVA

 

Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 7E del 4 aprile 2017

 

L’amministrazione finanziaria:

– consente che ove nell’atto di vendita di unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati interventi di ristrutturazione o riqualificazione energetica non sia stato pattuito che la detrazione fiscale ex art. 16 bis, comma 8, d.P.R. n. 917 del 1986 continui a essere goduta dal venditore “la conservazione in capo [a quest’ultimo] delle detrazioni non utilizzate [possa] desumersi anche da una scrittura privata, autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato, sottoscritta da entrambe le parti contraenti, nella quale si dia atto che l’accordo in tal senso esisteva sin dalla data del rogito”;

– ribadisce che il trasferimento del beneficio fiscale all’acquirente è possibile soltanto nel caso in cui la cessione abbia a oggetto l’intera titolarità dell’immobile (v. già Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 95/E del 12 maggio 2000; Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24/E del 10 giugno 2004), salva l’ipotesi che “per effetto della cessione pro-quota, la parte acquirente diventi proprietaria esclusiva dell’immobile, perché, in quest’ultima ipotesi, si realizzano i presupposti richiesti dalla disposizione normativa” (v. già Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 77/E del 24 marzo 2009);

– chiarisce che, per il motivo indicato al trattino che precede, non v’è trasferimento del beneficio fiscale all’usufruttuario in caso di costituzione del diritto di usufrutto, sia a titolo oneroso che a titolo gratuito;

– afferma che in caso di “vendita o di donazione da parte dell’erede che ha la detenzione materiale e diretta del bene” – unico soggetto a cui si trasferiscono le detrazioni godute dal defunto – “le quote residue della detrazione non fruite da [detto erede] non si trasferiscono all’acquirente/donatario neanche nell’ipotesi in cui la vendita o la donazione siano effettuate nel medesimo anno di accettazione dell’eredità”;

– ha precisato che, in caso di cumulo della detrazione di cui all’art. 16 bis, comma 3, d.P.R. n. 917 del 1986 con quella di cui all’art. 1, comma 56, l. n. 208 del 2015, “dall’importo delle spese sostenute per l’acquisto dell’immobile va sottratto l’importo del 50 per cento dell’IVA detratta”.

 

Risposta del sottosegretario di Stato per il lavoro e le politiche sociali, Luigi Bobba, durante la seduta della Commissione Affari Sociali della Camera del 30 marzo 2017.

 

Il governo ha chiarito che il godimento delle esenzioni e agevolazioni fiscali concesse dall’art. 6 l. 112 del 2016 (c.d. “legge dopo di noi”), non è subordinato all’emanazione del decreto attuativo di cui al comma 11 della medesima disposizione.

 

DOTTRINA

 

RUOTOLO, BOGGIALI, Riduzione reale e attuazione anticipata con il consenso dei creditori, in CNN Notizie 23 maggio 2016

 

Si ammette l’attuazione anticipata della riduzione reale del capitale sociale qualora l’interesse dei creditori sociali anteriori all’iscrizione della relativa delibera nel registro delle imprese risulti soddisfatto; a dimostrazione di ciò, è onere degli amministratori rendere e iscrivere nel registro delle imprese, successivamente all’iscrizione della delibera di riduzione, una dichiarazione che, sotto la loro personale responsabilità, dia atto della decisione di procedere all’esecuzione anticipata, avendo ottenuto il consenso dei creditori legittimati all’opposizione o avendo soddisfatto le loro ragioni di credito.